Ofício do 9º Registro de Imóveis, juntado nos autos do processo nº10.607, onde o Oficial Sr. Adilson Alves Mendes informa que o Agravo 130 não determinou o cancelamento da transcrição do título do Banco de Crédito Móvel, mas apenas a inscrição do Memorial de Loteamento.
Ofício do 9º Registro de Imóveis
Arquivos
Banco de Crédito Móvel:
Da criação à liquidação amigável
do Banco de Crédito Móvel:
O Banco de Crédito Móvel foi criado em 16/10/1890 conforme “Acta da Sessão de Instalação do Banco de Crédito Móvel”, nos moldes da Lei nº 3.150/1882, arquivada junto ao Ministério da Justiça.
A referida instituição financeira funcionou ativamente por mais de 10 (dez) anos, mais especificamente no período de 16/10/1890 até 16/02/1901, quando seus acionistas, por meio de Assembleia realizada em 16/02/1901, decidiram por encerrar suas atividades societárias, permanecendo apenas com as atividades de liquidação de ativo imobiliário de grande monta.
Sendo assim, a partir de fevereiro de 1901, o Banco de Crédito Móvel passou a atuar como Sociedade em Liquidação Amigável, cuidando de seu ativo imobiliário, qual seja, grande extensão de terras denominadas Fazenda Vargem Grande, Fazenda Vargem Pequena e Fazenda Camorim, o que perdurou por 63 (sessenta e três anos), tendo sido encerrada em 30 de dezembro de 1964, por meio de Escritura de Ratificação de Prestação de Contas, de Encerramento da Liquidação e Extinção da Sociedade Banco de Crédito Móvel.
Do histórico das propriedades Fazenda Vargem Grande, Fazenda Vargem Pequena e Fazenda Camorim:
1624
No início do século XVII, a Família Sá, que já havia prestado grandes serviços à Coroa, foi beneficiada com as sesmarias da região de Jacarepaguá, no Rio de Janeiro. Em 1624, Gonçalo Correa de Sá obteve a sesmaria do lado oeste, que foi, posteriormente, herdada por sua única filha, Dona Vitória Correa de Sá.
1667
Em 30 de janeiro de 1667, Dona Vitória, já viúva e sem filhos, redigiu um testamento no qual nomeava e instituía como seu sucessor universal o Mosteiro de São Bento. Esse testamento foi aberto em 27 de agosto de 1667, quando do seu falecimento, tendo os padres beneditinos ocupado imediatamente as terras, onde exerceram posse por mais de 200 (duzentos) anos.
1774
Inconformado com a opção de doar suas Fazendas à Igreja, seu primo Salvador Correa de Sá e Benevides (Visconde de Asseca), que viveu mais 21 anos que sua prima Vitória, e, posteriormente, seus herdeiros, lutaram por mais de 100 anos na Justiça para anular tal testamento, sendo tal litígio encerrado por meio da realização de acordo amigável com os monges beneditinos em 26 de março de 1774, tendo o Mosteiro de São Bento desembolsado certa quantia para a desistência da ação.
Apesar de possuir título legítimo de domínio dos imóveis, o Mosteiro de São Bento, por força do art. 91 do Decreto nº. 1.318/1854, efetuou o registro do imóvel na freguesia de Jacarepaguá e Guaratiba.
1856
Com documentos extraídos do Arquivo Nacional, pode-se provar que o Mosteiro de São Bento, já em 1856, era senhor e possuidor, por títulos translativos de domínio e não por simples apossamento, dos vastos territórios onde ficam os estabelecimentos rurais de Camorim, Vargem Pequena e Vargem Grande, que começavam pelo lado da Barra da Tijuca, nos fins dos terrenos do Visconde de Asseca, tendo por testada o prolongamento da costa do mar pelo sul, até chegar a Serra Geral de Guaratiba.
1891
Já no ano de 1891, o Dom Abbade Frei Manoel de Santa Catarina Furtado, representando o Mosteiro, vendeu todas as terras à Companhia Engenho Central de Jacarepaguá, que havia contraído empréstimo junto ao Banco de Crédito Móvel para a compra.
Pouco tempo depois, em virtude da “Crise do Encilhamento”, política financeira do então Ministro da Fazenda Rui Barbosa (1889-1894), a Companhia Central de Jacarepaguá não conseguiu saldar suas dívidas, culminando com transferência de suas propriedades ao Banco de Crédito Móvel em 03 de fevereiro de 1892, por meio de Escritura de Cessão de Direito e Compra e Venda.
Da tentativa de loteamento das Fazendas Camorim, Vargem Grande e Vargem Pequena - Verdadeira história do Agravo 130:
O Banco de Crédito Móvel pôs à venda as Fazendas Camorim, Vargem Grande e Vargem Pequena, tentativa essa que restou frustrada, tendo em vista que a realidade econômica do país não atraía investimentos de grandes Sociedades que pudessem adquirir imensas Fazendas.
Percebendo que a única possibilidade de liquidar tamanha extensão de área seria por meio da venda de lotes menores, o referido Banco iniciou a venda de pequenas frações de terra através de pagamento em prestações pelos promissários compradores, conforme se pode comprovar através das dezenas Escrituras de Promessas de Compra e Venda arquivadas no acervo do Banco de Crédito Móvel.
1937
Porém, a ausência de legislação regulamentando tais desmembramentos, bem como a ausência de matrículas individualizadas, impediam que fossem realizados os correspondentes registros de compra e venda, causando enorme confusão junto aos adquirentes. Assim, quando da criação da Lei de Loteamento, qual seja, Decreto-Lei nº 58 de 10 de dezembro de 1937, o Banco de Crédito Móvel apresentou junto ao competente Registro de Imóveis pedido de registro de Memorial de Loteamento.
Do referido pedido, foi suscitada dúvida pelo I. Registrador, sendo tal procedimento sido autuado sob o nº10.607 e tramitado na Vara de Registros Públicos. Com sentença favorável ao Banco de Crédito Móvel, houve a interposição de Agravo – o famoso Agravo 130 – cujo acórdão foi desfavorável apenas no que se refere ao registro do Memorial de Loteamento, tendo em vista a falta de individualização clara do imóvel que se queria registrar relativamente à divisa com o bairro de Guaratiba.
Assim, o Agravo 130 reconheceu a titularidade das terras do Banco de Crédito Móvel, salientando apenas que o pedido de registro do Memorial de Loteamento incluía terras em Guaratiba e os títulos reconhecidamente de sua propriedade iam ATÉ a divisa com Guaratiba, não abrangendo-a. Por tal motivo, impediu o registro do memorial de loteamento das terras, mas de modo algum tal decisão cancelou o registro de propriedade delas.
Fazem certa confusão aqueles que entendem que o Agravo 130 cassou o registro das propriedades do Banco de Crédito Móvel quando interpretam trechos do Acórdão de forma isolada, sem se atentar para o fato de que o I. Relator se opôs ao registro decorrente do Decreto nº. 58 de 1937, e não ao registro de propriedade das áreas. Vejamos a parte inicial do Agravo 130.
“Vistos e relatados estes autos em que são agravantes José Albano da Rosa e outro, e agravado o Banco de Crédito Móvel; O agravado promoveu, no 9º Ofício do Registro Geral de Imóveis, a inscrição de terrenos que adquiriu, por escritura pública de 3 de fevereiro de 1891, constituintes das fazendas de Camorim, Vargem Pequena e Vargem Grande, formando um só bloco e que alega situadas nas Freguesias de Jacarepaguá e Guaratiba, instruindo seu pedido com os docs. de fls. 7 a 121v. do 1º vol destes autos, para fins do Decreto- Lei nº 58 de 10 de dezembro de 1937 (…)” (fl.01 do Agravo 130)
A inscrição e/ou registro a que se refere o texto é aquele decorrente do Decreto Lei nº 58 de 1937, o qual dispõe sobre o loteamento de terrenos para venda em prestação, conforme seu art.1º: “ Os proprietários ou co-proprietários de terras rurais ou terrenos urbanos, que pretendam vendê-los, divididos em lotes e por oferta pública, mediante pagamento do preço a prazo em prestações sucessivas e periódicas, são obrigados, antes de anunciar a venda, a depositar no cartório do registro de imóveis da circunscrição respectiva: I) Um memorial por eles assinado ou por procuradores com poderes especiais, contendo: a) denominação, área, limites, situação e outros característicos do imóvel; (…)”
Diversos são os documentos que confirmam o entendimento correto do Agravo 130, conforme abaixo exemplificado:
– Ofício do 9º Registro de Imóveis, nos autos do processo nº10.607, onde o Oficial Sr. Adilson Alves Mendes informa que o Agravo 130 não determinou o cancelamento da transcrição do título do Banco de Crédito Móvel, mas apenas a inscrição do Memorial de Loteamento.
– O Ministério Público Estadual, através de parecer proferido no Agravo 3816/98, de lavra do Procurador Carlos Machado Vianna, já se manifestou a respeito das consequências do Agravo 130, negando o cancelamento dos títulos de propriedade do Banco de Crédito Móvel.
Da extinção definitiva do Banco
de Crédito Móvel:
1964
Após a realização de Assembleia Geral Extraordinária, os acionistas do Banco de Crédito Móvel celebraram Escritura de Ratificação de Prestação de Contas de Encerramento da Liquidação e Extinção da Sociedade Banco de Crédito Móvel, lavrada à fl. 42 do Livro nº 482 do 22º Ofício de Notas da Cidade do Rio de Janeiro, Escritura essa publicada no Diário Oficial, e que transcreve exatamente o teor da Ata de Assembleia realizada em 28/12/1964, como se percebe pelo trecho abaixo colacionado:
“(…) que pelo presente instrumento e nesta melhor forma de direito, ratificam integralmente o instrumento de prestação final de contas, de encerramento da liquidação e extinção do Banco de Crédito Móvel S.A de liquidação amigável, que assim, passa a ser escritura pública, o instrumento ora ratificado, cujo inteiro teor passa a ser o seguinte (…)”
Prosseguindo a leitura da referida Escritura, afirmaram os acionistas perante o Tabelião de Notas, Dr. Edvard Carvalho Balbino, que:
“são os únicos acionistas e representantes da totalidade do capital social do Banco de Crédito Móvel S.A em liquidação amigável, com sede nesta cidade, que se reuniram para deliberarem sobre a prestação final de cotas, encerramento de liquidação e extinção da sociedade; que os liquidantes Srs. JOSÉ GALLOTE PEIXOTO e HEYDER CASTRO, eleitos pela Assembleia Geral Extraordinária de 15 de janeiro de 1963, apresentaram o relatório dos atos e das operações de liquidação e das duas cotas finais, o qual foi lido, juntamente com o Balanço Final de Liquidação levantado em 13 de dezembro e a respectiva demonstração da conta lucros e perdas e o parecer do Conselho Fiscal sobre o assunto; que ditos documentos foram postos em discussão e aprovados por unanimidade, não votando os por lei impedidos, ficando desse modo ratificados todos os atos e operações praticados pelos liquidantes para a boa marcha da liquidação. (…)”
Após deliberarem e aprovarem o Relatório dos Atos e das Operações de Liquidação, juntamente com o Balanço Final de Liquidação com a respectiva demonstração da conta de Lucros e Perdas, bem como o Parecer do Conselho Fiscal sobre o assunto, documentos esses elaborados pelos liquidantes em exercício, Srs. José Gallote Peixoto e Heyder Castro, em 13 de dezembro de 1964 passaram os acionistas a realizar a divisão do ativo (moeda corrente e recebíveis imobiliários) ainda restante no Banco de Crédito Móvel, sendo decidido que:
“que pelo Balanço Final levantado, ficou a ser rateado entre os senhores acionistas, a importância de Cr$85.742.532,00, como reembolso liquido de capital; que a referida quantia fica distribuída aos senhores acionistas, em relação ao capital social, na seguinte proporção: ao Sr. Wilson de Oliveira , Cr$428.712,00; ao Sr. Rodolpho de Barros Correia, Cr$1.714.850,00; ao Sr. Fernando Mandarino Cr$1.714.850,00, ao Sr. Heitor de Castro Cr$857.425,00, a Sra. Lydia Teixeira de Castro Cr$2.143.562,00; Heyder Castro, Cr$1.286.137,00, Holophernes de Castro Filho Cr$8.574.253,00, que no ato da assinatura deste instrumento cada acionista recebe seu quinhão de reembolso de capital em moeda corrente achada certa pelos mesmos, exceto o Srs. Pasquale Mauro e Holophernes Castro, que recebem o seu quinhão, na forma abaixo com o que concordam plenamente; Pasquale Mauro Cr$1.175.231,00 em moeda corrente conferida e achada certa e Cr$33.336.140,00 correspondente a 50% dos saldos das contas de promissários compradores de terrenos da Sociedade, e Holphernes Castro, Cr$1.175.232,00 em moeda corrente conferida e achada certa e Cr$33.336.140,00, correspondente a 50% dos saldos das contas dos promissários compradores de terrenos da Sociedade; que todos os outorgantes e reciprocamente outorgados, em virtude de tais recebimentos, dão plena, rasa, geral quitação; que Srs. Pasquale Mauro e Holophernes Castro, pelo presente instrumento ficam investidos dos necessários poderes para em nome da Sociedade em conjunto ou separadamente, independentemente da ordem de nomeação desistir, transferir, transigir, firmar qualquer escritura ato ou documento perante quaisquer pessoas fiscais ou jurídicas, quer de direito público ou privado, com referência aos títulos e valores recebidos pelos mesmos como seus quinhões de reembolso de capital.(…); que pago o passivo, distribuído o último rateio e prestadas as constas finais e estas achadas boas, resolvem os signatários da presente encerrar a liquidação e extinguir o Banco de Crédito Móvel S.A em liquidação amigável, ficando desde já os liquidantes Srs. José Galloti Peixoto e Heyder Castro, autorizados, a tudo assinar e praticar com referência aos atos decorrentes da presente extinção. “
A divisão acima descrita, ajustada entre os acionistas do Banco de Crédito Móvel, demonstra que todos receberam em espécie a cota parte proporcional ao número de ações que possuíam como reembolso de capital. As duas únicas exceções foram os Srs. Pasquale Mauro e Holophernes Castro, maiores acionistas no ano de 1964, os quais aceitaram receber uma parte em espécie naquele momento, e o restante receberiam em tempo futuro através dos recebíveis dos promissários compradores de terrenos do Banco de Crédito Móvel.
Dessa forma, considerando que esses últimos teriam a maior parte do seu capital reembolsado com o saldo de imóveis prometidos à venda, ficaram investidos de poderes para, em nome da Sociedade, finalizar as negociações de compra e venda, firmar escrituras e os demais atos para liquidação dos referidos terrenos, ao passo que os liquidantes antigos, nomeados na Assembleia de Geral Extraordinária de 15/01/1963 (Srs. José Galloti Peixoto e Heyder Castro) tiveram seus poderes ratificados para praticar os atos administrativos de extinção daquela Sociedade.
Sendo assim, assinada tal Escritura Pública em 30/12/1964 por todos os acionistas, os quais outorgaram-se reciprocamente ampla quitação, e sendo nomeadas os antigos acionistas que seguiriam ultimando derradeiras transações imobiliárias, deu-se por encerrado e extinto o Banco de Crédito Móvel.
Da ação de Alvará Judicial - Decisão Judicial que declarou extinto o Banco de Crédito Móvel sem qualquer pendência passível de liquidação:
Anote-se que, encerrado e extinto o Banco de Crédito Móvel em dezembro de 1964, os Srs. Pasquale Mauro e Holophernes Castro seguiram acompanhando os recebíveis imobiliários, uma vez que tais valores faziam parte do montante que deveriam receber como reembolso de capital.
Todavia, os Srs. Pasquale Mauro e Holophernes Castro se depararam com um fato novo, qual seja, promitentes compradores que desistiam da negociação imobiliária e devolviam o imóvel, e até mesmo aqueles adquirentes que simplesmente não honravam com seus pagamentos, mas permaneciam no imóvel. Assim, não lhes restavam outra alternativa senão o ajuizamento de ações judiciais, resultando na reintegração de posse de diversos imóveis.
Porém, na medida em que o interesse de ambos era o recebimento de reembolso de capital em moeda corrente, entenderam por utilizar os imóveis retomados para novas negociações imobiliárias, sempre com finalidade de transformá-los em moeda corrente. Entretanto, em que pese tenham recebido poderes para prosseguir com toda e qualquer negociação dos imóveis em nome do Banco já extinto, através da Escritura Pública de 1964, alguns aventureiros que vislumbravam a possibilidade de apropriar-se indevidamente dos terrenos, ou forçar a realização de um acordo despropositado, passaram a impugnar a legitimidade dos mesmos para tal atuação.
1978
Dessa forma, finalizando qualquer dúvida nesse sentido, foi proferida decisão pelo ilustre Desembargador Olavo Tostes Filho, então Corregedor Geral da Justiça, nos autos do processo nº45.506/1978, no sentido de que apenas o Sr. Pasquale Mauro (tendo em vista o falecimento do Sr. Holophernes Castro) estaria autorizado a outorgar escrituras definitivas de compra e venda aos promissários compradores ou cessionários, desde que mediante prova de preexistência de promessa de compra e venda anterior a 30 de dezembro de 1964.
Por conta de tal decisão, os referidos imóveis retomados foram negociados por meio de Escrituras de Compra e Venda que não podiam ser levadas a registro, culminando, portanto, em uma avalanche de ações de usucapião ajuizadas por tais adquirentes, visando a regularização de seus imóveis. Nessa toada, considerando que o Sr. Pasquale Mauro era o único acionista que ainda possuía alguns poderes restritos para atuar em nome do Banco de Crédito Móvel, o mesmo entendeu por requerer um Alvará Judicial de modo a ampliar seus poderes e regularizar as inúmeras questões imobiliárias envolvendo o Banco de Crédito Móvel. Tal ação foi autuada sob o nº 0052469-45.2005.8.19.0001 e tramitou perante a 6ª Vara Empresarial da Comarca da Capital, sendo decidida no seguinte sentido: “(…) Defiro em parte o presente alvará judicial para possibilitar a liquidação restante dos bens da sociedade extinta para a qual nomeio, ao invés do requerente, o segundo liquidante judicial”.
2017
E assim o segundo liquidante judicial passou a representar ativa e passivamente o Banco de Crédito Móvel em todas as ações judiciais, em especial naquelas ações de usucapião. Tal situação se manteve até que em 29/06/2017 foi publicada sentença de extinção da liquidação judicial, pois a então juíza da 6ª Vara Empresarial verificou que o Banco de Crédito Móvel não possuía mais qualquer ativo a ser liquidado.
A juíza da 6ª Vara Empresarial, ainda, ciente de que terceiros estariam tentando reativar indevida e ilegalmente o extinto Banco de Crédito Móvel perante a Junta Comercial do Estado do Rio de Janeiro (JUCERJA), com uma nova razão social (BCM Ativos Imobiliários) e um novo quadro societário, determinou a expedição de ofício à Junta Comercial para esclarecer que o registro da sociedade jamais poderia ser restabelecido, uma vez que ela estava extinta, ou seja, não estava mais sob liquidação judicial.
Determinou à JUCERJA, assim, que se cancelasse o CNPJ nº 30.104.654/0001-26, em nome da empresa BCM Ativos Imobiliários, a qual tentava passar-se pelo já extinto Banco de Crédito Móvel, ressaltando, na decisão, liquidação definitiva do Banco de Crédito Móvel, “vez que se trata de empresa morta, eis que extinta desde 30.12.1964”.
Dessa forma, seja em razão da escritura de encerramento lavrada em 1964 (liquidação extrajudicial) ou em virtude da decisão que extinguiu a liquidação judicial, já transitada em julgado, a sociedade Banco de Crédito Móvel encontra-se extinta em definitivo, não sendo atribuída a ela, atualmente, personalidade jurídica. Não há, portanto, pessoa física ou jurídica que possa representar tal sociedade ativa ou passivamente, em juízo ou fora dele.